飲食店を開業するときに必ず耳にするのが居抜きという言葉です。

 

居抜きというのは、前に誰かがその物件で商売していた物件の名詞です。

 

出店費用を少しでも安く押さえておきたい、と思う店主やオーナーにはとてもありがたい物件です。

 

居抜きで最良の物件を見つけようとしても、中々良いと思える物件には当たりません。

 

冷静になって考えれば誰にでも気がつく事ですが、前の店舗は何らかの理由で退店したわけですから、必ずしも良い物件ばかりが出回ることはありません。

 

むしろ、そのようないわくつきの物件なので、慣れていないと手を出しづらいです。

 

そんな中でも運よく、好みの居抜き物件を見つけて、開業する方も多いです。

 

この記事では居抜き物件の取得の資金的な部分を説明します。

 

造作譲渡について

居抜き物件を借りるときに、必ずと言っていいほど造作譲渡が掛かると思います。

 

しかし同じ居抜き物件でも造作譲渡がない物件もあります。

 

その物件は前の借主が夜逃げしたか、その物件から出ていくときに原状回復するのを嫌がっている物件の可能性が高いです。

 

普通に考えたら、店舗造作を次借りる方に売ることができるのにやらないのか不思議ですが、諸事情により営業を続けたり、造作を壊して出ていくよりも次にその場所で開業する経営者に譲ってしまった方が早い、と考える店主や経営者が多いようです。

 

私の経験から申しますと、居抜き物件で造作譲渡がない物件は止めておいた方がいいでしょう。

 

理由は、そこまで頻拍するほどその場所はお客さんが入らないのか？

 

それとも分かりずらい場所なのか？疑問が多い場合が多いからです。

 

開業する方は胸が躍りワクワクしています。

 

その手放すであろう物件を退店、または移転する方としては少しでもお金にしておきたいのが人情です。

 

そのように考えると居抜き物件なのに「造作譲渡がない」というのは、とてもおかしな事といえると思います。

 

筆者はそのような物件に一度手を付けて失敗をしたことがあります。

 

幸いその場所で営業する前で思いとどまりましたが…初めの資金の一部は失いました。

 

その後に、借りようと思ったその物件に数店舗が入居しましたが、2年も経たずに全て閉店していました。

 

なのでこの話は実態からいえることなのです。

 

造作譲渡はキチンと払ったほうがいいでしょう。

 

造作譲渡をするときに造作譲渡契約書が渡されます。

 

これにサインをして契約をして、入金が済めば契約書に載っている物はあなたの財産となります。

 

リース機器には気を付ける

保守契約も含めて、その際に気を付けてほしいことがあります。

 

それがリース機器です。

 

リース機器は前の店主が購入したものではなく、リース会社が購入したものです。

 

これが造作譲渡をする際に一番困ることですし、時には揉めることもあります。

 

特にキッチンの什器類はリースなのか？

上記の写真のように、古い場合はリース会社がどこなのかさえ分からない場合があります。

 

またはそのリース機器はどのくらいの期間残っているのか？を事前に確認をして、あなたに譲渡する前に店主または経営者が処分するなり、引き取ってもらうなりしてもらってください。

 

リース機器とは知らずに勝手に処分や使用すると、あとで処分が発覚した場合にはリース会社からお金を請求されます。

 

それにこんな話が実際にありました。

 

リース会社から請求が来て、前の店主や経営者に連絡したら話をそらされたり急に連絡がつかなくなり、あなたが代わりにその代金を支払う必要が出てくることもあります。

 

あなたがもし、前の店舗のリース機器をそのまま使いたいのであれば、リース会社に連絡してもらい名義変更すればいいです。

 

これでリース機器が使える権利があなたに移ります。

 

あとはリース会社の定めるルールに従っていけば問題はありません。

 

とはいっても、先ほども書きましたが閉店する店舗が、そのような対応をしてくれるとは限りません。

 

それらを防止する意味でも、リース什器や内装なのかどうかをあなたが見極める目が必要です。

 

リース会社にもよりますが、大概リース機器にはシールが貼ってあります。

シールを探すために、厨房の什器類の裏側や下側をよくチェックしたほうがいいでしょう。

 

それをひとつの基準にしてください。

 

それでもシールを剥がされたら終わりなので、仲介してくれる不動産会社によく相談をしてもいいでしょう。

 

造作譲渡費用は他にもかかる

仲介をしてくれる不動産屋、または造作譲渡を容認した大家に造作譲渡仲介料を払います。

 

これは不動産会社を通した場合です。

 

もし友人などの関係で造作譲渡契約を結ぶのであれば、事前に大家さんの許可は必要なのと、上記に書いたトラブルがあるかもしれないことを認識しておいてください。

 

もしそのようなリスクが怖いのであれば、造作譲渡の部分だけでも不動産屋に間に入ってもらうのも、一つの手です。

 

造作譲渡費用は会社によって様々なので相場というのもありません。

 

造作譲渡を考えているのであれば、事前に仲介業者などに確認しておいた方がいいでしょう。